房貸提前還款計算器

這項試算適用哪一種房貸

本計算器供持有中國大陸人民幣房貸、想估算一次性提前償還部分本金影響的借款人使用。它以等額本息為前提：按目前輸入的同一個年利率推算原還款計劃，再比較提前還款後「月供不變、縮短期限」與「期限不變、減少月供」兩種模型結果。等額本金、浮動利率重定價及多次追加還款不在這項試算範圍內。

欄位使用中國大陸常見單位：原貸款總額和提前還款金額以人民幣「萬元」輸入，貸款期限以年輸入，年利率以百分比輸入；結果金額以人民幣元顯示並四捨五入至元。月份用來估算已還期數，並非實際扣款日或銀行結息日。

等額本息下的餘額與節息口徑

令原始本金為 P、總期數為 n、月利率為 i、已還期數為 p。年利率換算為月利率時除以 12；原月供 A 及已還 p 期後的估算餘額 B_p如下：

「原剩餘利息」是原計劃剩餘月供總額扣除估算餘額；「新剩餘利息」依所選方案重新攤還；「節省利息」為兩者之差，指模型估算的未來利息減少，不含已繳利息。人民銀行通知列有等額本息月供公式，並指出提前還款時依未償餘額及剩餘期數調整計算；此處將該原則用於固定月利率的試算。

依貸款資料完成兩種方案試算

1. 填入原始貸款條件

   使用貸款合同上的原始貸款總額、期限及本次要估算的年利率。金額填萬元，例如人民幣100萬元輸入100；利率填百分比數字，例如4.2%輸入4.2。這些資料用來還原原計劃，不要將目前剩餘本金當成原貸款總額。

2. 設定起始與預計提前還款月份

   兩個日期都選年月。工具以兩個月份之差估算已還期數；預計提前還款月份須晚於或等於首次還款月份，且早於原貸款到期月份，否則不會顯示結果。

3. 輸入一次性還款金額並選方案

   提前還款金額同樣用萬元填寫。先參考貸款帳戶或銀行提供的剩餘本金，避免輸入金額超過估算餘額。接著選擇維持原月供以縮短期限，或保留原剩餘期限以降低月供；更改欄位後可查看重新計算的結果。

4. 核對輸出並保存比較

   查看節省利息、新月供、新剩餘期限，以及原、新剩餘利息。用「原剩餘利息 − 新剩餘利息」核對節省利息，再切換另一方案比較。結果區可複製五項數值，方便與銀行的正式還款計劃逐項核對。

範例採用頁面預設條件：人民幣100萬元、30年、年利率4.2%，2020年1月首次還款，2025年1月提前償還20萬元。模型按60期估算剩餘本金約907,365元，扣除提前償還金額後約為707,365元。維持原月供時，估算剩餘期限約16.92年、節省利息約274,347元；維持剩餘25年時，新月供約3,812元、節省利息約123,365元。數值按頁面四捨五入規則呈現，僅用來說明輸入及結果欄位如何對應。

試算時常見的三個疑問

正式辦理前確認合同與銀行金額

這是依輸入條件進行的等額本息估算，僅供比較還款安排，不構成個人化財務、投資或法律建議。是否提前償還，應依自身現金需求、貸款合同及銀行正式試算判斷。

• 模型固定使用一個年利率並換算成月利率，沒有納入浮動利率重定價、利率分段、組合貸款分戶利率、等額本金或原還款計劃曾變更的情況。
• 日期精確至月，月份差用來估算已還期數；未計算實際扣款日、跨月天數、當期應計利息或銀行結息日。新期限以完整月份估算，結果年數向上取至0.1年，金額四捨五入至人民幣元。
• 節省利息沒有扣除可能的違約金、補償金、手續費或其他成本，也不判定最低還款額、預約期限、申請次數和所選方案是否可辦。民法典第六百七十七條保留「另有約定」的情況；請以借款合同及貸款銀行說明為準。
• 若提前還款額等於或高於模型估算的剩餘本金，結果會將新月供與新期限顯示為0。這不代表銀行的正式結清金額為該筆本金，應另核算截至辦理日的利息及合同約定費用。