貸款能力評估計算

月收入 2 萬元、現有車貸月還 3,000 元，銀行通常將負債收入比（DTI）控制在 50% 以內——這個計算器就是幫你快速找到自己的貸款上限。

貸款能力評估是什麼

貸款能力評估的核心是衡量你每個月有多少錢可以用於還貸，而不至於被債務壓垮。銀行和汽車金融公司主要看一個指標：負債收入比（Debt-to-Income Ratio，DTI）。它等於每月必須償還的所有債務總額除以每月總收入，以百分比表示。國內多數銀行審批個人住房貸款時，要求 DTI 不超過 50%。也就是說，你每月最多隻能拿一半的收入來還債，剩下的必須留給生活支出。

我們這個計算器依據這條 50% 紅線，結合你填入的現有債務、期望的貸款年限和年利率，反推出最大貸款額度和剛好卡在 DTI 臨界點的月供。如果還輸入了首付比例，它會同時算出一個可承受的房屋總價上限，幫你在看房時立刻知道該看什麼價位的房源。

原理與公式

工具背後依賴兩條核心公式：

1. DTI 上限約束
可用來償還新增貸款的最大月供 M = 月收入 × 50% - 現有月債務還款額

2. 等額本息倒算貸款本金
已知月供 M、月利率 r = 年利率 ÷ 12、總還款月數 n = 貸款年限 × 12，則最大貸款本金 P = M × [1 − (1 + r)⁻ⁿ] ÷ r

這個倒算公式的直覺是：如果每個月固定還 M 元，經過 n 個月後剛好還清本息，那麼銀行一開始最多可以借給你 P 元。P 的大小取決於利率和期限——利率越低、年限越長，同樣月供能“撬動”的貸款額度就越大。首付比例不影響 P，但會決定你可以買得起多少總價的房子：房價上限 = P ÷ (1 − 首付比例)。

怎麼用這個計算器

1. 月收入：在第一個輸入框填寫稅後穩定月收入，包含工資、穩定的獎金或經營收入，不含一次性橫財。
2. 現有債務月還款：在第二個輸入框填寫你已經有的每月還款義務，例如車貸、信用貸、信用卡最低還款額等。如果沒有，填 0。
3. 首付比例：在第三個輸入框填入你能拿出的首付占房價的百分比，比如計劃首付 30% 就填 30。這個值隻影響房屋總價上限的推算。
4. 貸款年限：在第四個輸入框填寫期望的貸款年數，常見為 10、20、30 年。
5. 年利率：在最後一個輸入框填寫預估的貸款年利率，例如 4.2（代表 4.2%）。可參考最新 LPR 加點情況。
6. 點選 計算 按鈕，右側或下方區域會立刻顯示最大可貸金額、預估月供、負債收入比以及參考的房屋總價上限。

完整算例（一步步示範）

假設小陳稅後月收入 20,000 元，目前車貸每月還 3,000 元，準備首付 30%，申請 30 年期房貸，銀行年利率 4.2%。我們來一步步看計算器會輸出什麼。

• 可用最大月供：20,000 × 50% − 3,000 = 7,000 元
• 月利率：4.2% ÷ 12 ≈ 0.35%（即 0.0035）
• 總還款月數：30 × 12 = 360
• 最大貸款本金：P = 7,000 × [1 − (1.0035)⁻³⁶⁰] ÷ 0.0035。其中 (1.0035)³⁶⁰ ≈ 3.516，取倒數 ≈ 0.2844，分子 ≈ 0.7156，除以 0.0035 得約 204.46，乘以 7,000 ≈ 1,431,200 元。
• 月供：7,000 元（正好等於可用最大月供）
• 負債收入比：(3,000 + 7,000) ÷ 20,000 = 50%，踩線。
• 房屋總價上限：1,431,200 ÷ (1 − 30%) ≈ 2,044,600 元。

解讀：小陳最多能貸款約 143 萬元，月供 7,000 元，DTI 剛好 50%。如果他看到一套總價 205 萬左右的房子，在付清 30% 首付後，貸款額度剛好撐滿。在計算器裡試著把月收入改成 20,000、現有債務月還款改成 3,000、首付比例 30、年限 30、利率 4.2，你會看到同樣數字。

更多場景對比

場景一：沒有現有債務
如果小陳沒有任何債務，同樣月收入 2 萬、利率 4.2%、30 年期，可用最大月供變為 10,000 元，最大貸款額跳升到約 2,044,600 元，月供 10,000 元，DTI 同樣是 50%。可購房屋總價上限（首付 30%）約 292 萬元。這個對比清楚地展示出現有債務對貸款能力的“擠出效應”。

場景二：利率上升到 5.0%
保持月收入 2 萬、債務 3,000、30 年、首付 30%，年利率提高至 5.0%。月利率 0.4167%，360 期年金因子約為 186.28，最大貸款額降至 7,000 × 186.28 ≈ 1,303,900 元，月供仍為 7,000 元，房屋總價上限降為約 186 萬元。利率從 4.2% 漲到 5.0%，可貸金額縮水近 13 萬元，可見利率微小波動對長期大額貸款的影響非常大。

結果怎麼解讀

計算器給出的 DTI 會固定在 50%（除非你的現有債務已經超過收入的 50%，這時會顯示無法新增貸款）。這個數值是你當前的極限借款額，不是推薦借款額。日常做財務規劃時可以參考：

• DTI ≤ 35%：還款輕鬆，仍有足夠預算應對意外開支和娛樂。
• DTI 35%–45%：還款壓力可控，但需要控制其他非必要支出。
• DTI 45%–50%：債務負擔偏重，銀行審批時可能要求提供更多收入證明或附加條件。
• DTI > 50%：大多數銀行會直接拒絕批貸，你需要削減現有債務、延長年限或提高收入。

房屋總價上限是依據首付比例的推導值。如果你的目標房源價格遠高於這個數，就要考慮提高首付、降低債務，或調整收入預期。

常見誤用

• 用稅前收入代替稅後收入：銀行覈算 DTI 通常看稅後到手收入，如果誤填稅前工資，會明顯高估貸款能力。
• 遺漏“隱形”月債務：信用卡最低還款額、花唄/白條分期、助學貸款等都應填入“現有債務月還款”，否則計算結果過於樂觀。
• 把非穩定收入全額計入：年終獎、兼職收入、佣金等波動性大的收入建議打折計入，或暫時不填，以免預算過於緊張。
• 利率單位搞錯：輸入年利率時直接填數字如 4.2，不要填成 0.042 或 4.2%（加百分號）。如果填成 0.042，相當於年利率 0.042%，算出的貸款額度會離譜得高。
• 首付比例與貸款年限不匹配：首付 20% 和首付 30% 可能對應不同銀行的利率和期限政策，實際申請時需要一併覈對。

注意事項與侷限性

• 本計算器假設等額本息還款，不適用於等額本金或其他還款方式。
• 所有計算基於固定年利率，不考慮未來利率浮動或 LPR 重定價。實際房貸多為浮動利率，長期月供存在變化。
• 計算結果僅依據 DTI 這一項指標，不代替銀行綜合審批。徵信記錄、職業穩定性、年齡、共同借款人等因素都會影響最終批貸金額和利率。
• 房屋總價上限為簡單推導值，未包含稅費、保險、裝修等開支。購房預算建議在總價基礎上預留 5%~10% 的附加費用。
• 工具純前端執行，不收集、不儲存任何資料，每次重新整理或關閉頁面後需重新輸入。

常見問題 FAQ

問：DTI 應該多少合適？
DTI 不是越低越好，但 50% 是多數銀行的紅線。對於普通家庭，控制在 35%–45% 是比較現實的區間，既能貸到需要的金額，又不會被月供壓得太緊。

問：為什麼我的計算結果比銀行實際批貸金額高？
銀行除了看 DTI，還會綜合評估網貸記錄、行業屬性、收入流水穩定性等。如果你有多次網貸查詢記錄或收入波動較大，批貸額度往往會打折。

問：這個工具能用車貸評估嗎？
可以。只要把年限改為典型的 3-5 年，利率改成車貸促銷利率（如 2.5%–4.0%），現有債務裡填其他分期，計算結果就是對車貸能力的參考。

問：首付比例變了，最大貸款額度為什麼沒變？
因為最大貸款額度完全由收入、債務、利率和年限決定，與首付無關。首付比例影響的是你能買得起的總房價，而不是能借多少錢。

問：如果現有債務已經超過收入的 50% 怎麼辦？
計算器會提示無法新增貸款。你需要優先償還部分高息債務，將 DTI 降到 40% 以下再申請新貸款，或者考慮增加共同還款人。

問：利率應該參考什麼資料？
可以檢視中國人民銀行最新公佈的 5 年期以上 LPR，再根據首套/二套政策加減基點，得出你實際面臨的年利率。在計算器的年利率輸入框裡直接填這個數字即可。

現在你可以在上方計算器裡試試自己的數字，看看你的收入和債務能撐起多少貸款。