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快速计算房产租金回报率，评估投资价值
利回りを確認するには、物件価格と月額家賃を入力してください。
費用を差し引く前の家賃収入に対する利回りです。物件の基本的な収益力を示します。
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100%
管理費、修繕費、税金などの年間費用を差し引いた後の実際の利回りです。より現実的な投資収益を反映します。
（年間家賃収入 − 年間費用）÷ 物件購入価格 × 100%
実際に投入した頭金に基づいて計算される利回りです。レバレッジ効果による資金効率を測ります。
年間純利益 ÷ 頭金 × 100%
概要
解決できる課題、処理の仕組み、データの範囲を確認できます。
この計算器は、物件価格と月額家賃から年間家賃収入を求め、表面利回りと、入力した年間経費を差し引いた実質利回りを算出します。年間経費と頭金は任意入力です。金額の通貨単位は自動判定も換算もしないため、物件価格・家賃・経費・頭金には同じ通貨を使ってください。日本円で比べる場合は、すべて円で入力します。
年間家賃収入 ＝ 月額家賃 × 12
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100
年間純収入 ＝ 年間家賃収入 − 年間経費
頭金を入力した場合の自己資金に対する利回り（％）＝ 年間純収入 ÷ 頭金 × 100
表面利回りは経費を差し引く前の比率です。実質利回りは入力した経費だけを差し引きます。どちらも同じ物件価格を分母にする簡易比較で、取得時の諸費用や借入返済を含む総合的な収益率とは異なります。結果は利回りを小数第2位まで、収入額を小数第2位まで表示します。年間純収入を12で割った月間純収入と、実質利回りが正の場合の単純な回収年数も表示されます。
計算例として、物件価格1,000万円、月額家賃8万円、年間経費12万円、頭金200万円を入力すると、年間家賃収入は96万円、表面利回りは9.60％、年間純収入は84万円、実質利回りは8.40％です。月間純収入は7万円、頭金に対する比率は42.00％、表示上の回収年数は約11.9年となります。金額表示に円記号は付かないので、入力単位を自分で確認してください。
国土交通省の賃貸経営資料では、表面利回りやNOI、実質利回りなど複数の指標を用いた収益評価が扱われています。また、国税庁は不動産所得について総収入金額から必要経費を差し引く計算を説明し、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを例示しています。ここでの実質利回りは入力した経費だけを使う計算上の呼称であり、税務上の不動産所得やNOIそのものではありません。
参考資料：国土交通省「賃貸経営のシミュレーションによる投資効果の指標」は利回り等の収益指標を扱う資料です（2026年10月1日確認）。国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき」は日本の不動産所得と必要経費の概要を示しています（2026年10月1日確認）。
使い方
手順に沿って操作し、例を使って入力と結果を確認します。
利回りの分母にする購入価格を入力します。取得税、仲介手数料、登記費用、リフォーム費などを価格へ加算するかどうかは自動で決まりません。複数物件を比べるときは、含める費用のルールをそろえてください。
月額の想定賃料を入力します。計算では12倍して年間家賃収入とします。満室想定の金額を使った場合、空室や滞納による減収は反映されません。
年間経費欄には、自分で見積もった年間支出の合計を入力できます。管理費、修繕費、保険料、固定資産税などを検討し、対象期間と対象物件を合わせます。未入力は0として計算されます。頭金欄は自己資金に対する比率の分母に使われ、空欄または0ならその比率は表示されません。
表面利回りと実質利回りを見比べ、差が経費の入力内容に対応しているか確認します。年間純収入が0以下の場合、回収年数は表示されません。条件を変えるときはリセットして別の前提を入力できます。
たとえば空室損を考慮したい場合、この計算器に空室率欄はありません。月額家賃を単純に減らした値へ置き換えるか、想定する空室損を年間経費として計上するなど、採用した前提を別途記録してください。実際の収入や費用を自動取得する機能ではありません。
活用例
仕事や日常の流れの中での活用方法を紹介します。
購入検討者は、各物件の購入価格、想定月額家賃、見積もった年間経費を同じ単位で入力できます。利回りの違いを初期比較に使い、その後に空室期間、修繕履歴、立地、賃貸需要などを個別に調べます。高い数値だけで購入の適否は決まりません。
オーナーや管理担当者は、年間経費の見積もりを変えて実質利回りと年間純収入の差を確認できます。税金や修繕費を含めるか、どの金額を対象にしたかをメモしておくと、異なる試算を比べる際に前提を取り違えにくくなります。
頭金を入力すると、年間純収入を頭金で割った比率が表示されます。借入額、利息、返済額やその他の自己資金は式に含まれないため、融資条件の異なる案をこの数字だけで比べず、別途キャッシュフローを確認してください。
Q&A
よくある疑問や迷いやすい点をまとめて確認できます。
0として扱われるため、実質利回りは表面利回りと同じ計算になります。維持費などが発生する物件では、費用を見積もって入力しないと実質利回りを高く見積もることになります。
実質利回りが正の場合に、その逆数（100 ÷ 実質利回り）を年数として表示する単純計算です。家賃や経費の変動、空室、融資返済、売却価格、税金などを時系列で計算していないため、実際の回収時期を示すものではありません。
年間純収入を頭金で割った比率が追加表示されます。頭金が空欄または0の場合は表示されず、借入金利や返済額を考慮したキャッシュフロー計算にもなりません。
金額欄は数値入力ですが、通貨記号や単位を自動識別・換算しません。円以外で計算する場合も、価格・家賃・経費・頭金を同じ通貨単位にそろえてください。計算結果は小数を含み、表示上は所定の桁数に丸められます。
注意
利用範囲、結果の制限、必要な注意点を事前に確認します。
この計算は入力値に基づく簡易試算で、投資助言、収益予測、税務計算ではありません。空室率、家賃下落、滞納、取得時の諸費用、借入金利・元本返済、所得税、売却費用、将来の修繕や物件価格の変動は自動計算されません。年間経費欄に含めなかった費用は結果から差し引かれず、入力した経費の税務上の扱いも判定しません。
「実質利回り」はこのページの式に沿った便宜的な指標です。取得費などを分母に含める定義や、空室控除・融資返済まで含める分析とは数値が異なることがあります。回収年数は一定の純利回りが続くと仮定した逆数表示で、回収を約束するものではありません。購入・融資・申告の判断には、物件資料、契約条件、所在地の制度を確認し、必要に応じて不動産・税務の専門家へ相談してください。
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