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快速计算房产租金回报率，评估投资价值
请输入房产价格和月租金以查看回报率
未扣除任何费用的原始租金收益率，反映房产的基本盈利能力。
年租金 ÷ 房产总价 × 100%
扣除物业费、维修费、税费等年度费用后的实际回报率，更真实反映投资收益。
（年租金 − 年费用）÷ 房产总价 × 100%
基于实际投入首付计算的回报率，衡量杠杆效应下的资金利用效率。
年净收益 ÷ 首付金额 × 100%
概览
了解工具能解决的问题、计算或处理逻辑，以及数据边界。
本计算器根据房产价格、月租金、年度支出和首付款，给出毛租金回报率、净租金回报率、净收入及现金回报率等简单指标。它适合用一致的输入口径做初步比较，不会自动查询市场租金、税费、贷款利率或房屋价格。
毛回报率 = 月租金 × 12 ÷ 房产价格 × 100%。净回报率 =（月租金 × 12 − 年度支出）÷ 房产价格 × 100%。年度净收入再除以12，得到工具展示的月度净收入。输入首付款大于零时，现金回报率 = 年度净收入 ÷ 首付款 × 100%。这些公式是本工具的计算口径：年度支出由用户填写，未填写时按0处理。
结果保留两位小数；回本年数按100 ÷ 净回报率计算，并仅在净回报率为正时显示，显示到一位小数。它是将当前年度净回报率机械倒数得到的估算值，不考虑租金变化、融资成本、出售收入或资金时间价值。
指南
按步骤完成操作，并通过示例核对输入与结果。
填写作为比较基数的房产总价，确保与租金和支出的币种一致。工具不会替你加入装修、交易税费或贷款本金等项目。
填写预期月租金，工具按12个月年化。若房屋可能空置，可在年度支出中自行纳入你采用的空置损失估算；工具没有单独的空置率字段。
年度支出和首付款均为可选输入。前者会从年租金中扣除，后者只用于计算现金回报率分母。填写完即可查看结果，也可清空重新计算。
复算示例：价格120万元、月租金5000元、年度支出6000元、首付款30万元。年租金为60000元，毛回报率为5.00%；净收入为54000元，净回报率为4.50%；现金回报率为18.00%；按净回报率倒数计算的回本年数约22.2年。未计入但实际存在的成本不会自动从结果扣除。
场景
查看这项工具在不同工作与生活流程中的用法。
购房者可用相同币种和相近成本口径录入不同房源，先看毛、净回报率差异，再调查租赁需求、维修状况和交易条件。回报率高低本身不能说明房源风险或未来升值。
房东可把物业管理、保险、维护等预计年度经营支出合并填入支出项，观察净收益变化。应保留自己的明细清单，以便发现漏项或调整估算。
在首付款口径一致且其他假设清楚时，可比较现金回报率。若不同方案的贷款比例、融资成本或实际投入不同，单看该指标会掩盖差异。
问答
集中解答高频疑问与容易混淆的问题。
工具把空白或无法解析的支出按0处理，因此净回报率会等于毛回报率。若房屋存在维护、管理、税费或空置成本，应先估算并填入年度支出，避免把未扣除成本的结果误读为实际净收益。
首付款作为计算分母；未填写或填写为0时，工具不显示该指标。公式使用年度净收入除以首付款，且没有扣除贷款利息、其他购房投入或税费，不能单独代表完整现金流回报。
它只是正净回报率的倒数估算，假定当前净回报率保持不变且不纳入其他现金流。租金、成本、空置、融资与房价变化都会影响实际结果，因此不应当作回本承诺。
须知
使用前了解适用范围、结果限制与必要提醒。
结果由输入值直接计算，货币单位不会自动识别或换算；请确保房价、租金、支出和首付款使用同一币种与期间口径。净回报率可能为负，只有正值时才计算回本年数。计算器未纳入税费、融资成本、交易费用、维修波动、空置期、租金变化及房价变化。它不提供个性化投资建议，购置或融资决策应结合完整现金流、当地规则和专业意见。
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